Immobilien – die perfekte Geldanlage für den Aussteiger

Der folgende Artikel „Vermietung von Immobilien“ ist ein Auszug aus meinem Ratgeber:

Sei glücklich und frei! Lebe als Aussteiger!: Ein Ratgeber zur finanziellen Planung des vorzeitigen Berufsausstiegs.

Den Ratgeber habe ich im Jahr 2016 geschrieben. Mittlerweile hat die Realität und das Finanzamt mein Konstrukt „Mietkaufvertrag“ eingeholt. Also um es kurz zu machen, auch nach zwei Einsprüchen erkannte das Finanzamt den Mietkaufvertrag nicht an. Stein des Anstoßes ist der Ratenkreditvertrag. Das Finanzamt sieht in diesen Vertrag ein Mietverhältnis und damit Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Meine Intention war ein Ratenkreditvertrag. Ich wollte nur die Zinseinnahmen versteuern. Bei einem Freibetrag von 801 Euro pro Nase hätten wir keine Steuern zahlen müssen. Naja, das Finanzamt war stärker und wir zahlen nun Steuern. Trotzdem rechnet sich das Investment. Wir haben eine Rendite vor Steuern von 20,6 Prozent und nach Steuern von 14,4 Prozent.

Anlagen:

Rendite vor Steuer 

Rendite nach Steuer

„Vermietung von Immobilien 

Unsere hauptsächliche Einnahmequelle ist die Vermietung. Ich finde diese Art von passivem Einkommen sympathisch. Die monatliche Miete bekommen wir genauso regelmäßig, wie Lohn gezahlt wird. Mit dem kleinen feinen Unterschied, für die Miete müssen wir nicht viel tun.

Beispielhaft erläutere ich im Folgenden unseren Immobilienerwerb mit anschließendem Mietkaufvertrag. Hierfür haben wir eine bezahlbare Immobilie gesucht. Diese findet sich eher in C-Lagen als in A- und B-Lagen, beispielsweise im Osten in verträumten Kleinstädten. Mir ist bewusst, dass dieser Rat jedem Immobilienexperten die Haare zu Berge stehen lässt. Ist es doch die Empfehlung, die von den Experten gebetsmühlenartig wiederholt wird: „Lage! Lage! Lage!“ Haben Sie sich schon einmal die Immobilienpreise in den „Lagen“ angesehen? Für Otto-Normal-Verbraucher sind diese utopisch. Ich weiß nicht viel, jedoch: dass ich kein Immobilienexperte bin. Also wollte ich klein anfangen und nicht zu viel riskieren. Wir suchten in den einschlägigen Portalen. Fanden einige interessante, bezahlbare Mietobjekte und entschieden uns für das preiswerteste Objekt. Für einen Quadratmeter Wohnfläche bezahlten wir 231 Euro. Das ist wenig. Üblich sind 1.500 Euro pro m2 Wohnfläche, die Grenze nach oben ist offen. Je besser die Lage ist, um so exorbitanter wird der Preis. Betrachten wir zum Vergleich einen Neubau. Die Branche kalkuliert mit 1.500 Euro pro m2 Wohnfläche. 

Ich war im Ministerium für die Bauangelegenheiten zuständig. Freimütig gebe ich zu, dass ich vom Bauen keine Ahnung habe. Ein wenig ist hängen geblieben. Und kalkuliert habe ich immer gern. Was meine ehemaligen Kollegen mitunter leicht genervt hat. Ich  hörte Sprüche wie: „Du immer mit deinen Zahlen, wofür brauchst du das? Wir müssen doch sowieso umsetzen, was das Kabinett beschlossen hat.“ Stimmt, so war es. Ich hatte total nette Kolleginnen und Kollegen, wir waren ein feines Team. 

Nun bin ich als Aussteiger, nicht mehr in Lohn und Brot. Musste mich nach alternativen Einnahmen umsehen und bin bei Immobilien fündig geworden.

Wir kauften eine Mietimmobilie mit zwei Wohnungen von in Summe 130 m2 Wohnfläche für 30.000 Euro. Die Bausubstanz ist in Ordnung. Der Nachteil dieser Immobilie ist: Sie liegt im Überschwemmungsgebiet. Was wiederum den niedrigen Kaufpreis erklärt. Wir wägten ab. Der Preis ist niedrig, es gab bisher nur einen Hochwasserschaden trotz mehrerer Hochwasser. Seit dem wurden eine Menge öffentliche Gelder in den Hochwasserschutz investiert. Es ist ein Risiko. Bisher habe ich keine Versicherung gefunden, die eine Elementarversicherung für die Immobilie anbietet. Aber das Objekt rechnet sich und zwar hervorragend. Schauen Sie selbst.

Die ortsübliche Miete beträgt niedrige 4,50 Euro pro m2. Bei 130 m2 Wohnfläche ergeben sich Mieteinnahmen von 585 Euro pro Monat mal zwölf Monate ist gleich 7.020 Euro pro Jahr. Werden die 30.000 Euro Anschaffungskosten zuzüglich der 2.000 Euro Kaufnebenkosten durch die 7.020 Euro jährliche Mieteinnahmen geteilt. Sehen wir mit selig lächelndem Blick, die Investitionssumme amortisiert sich schon nach viereinhalb Jahren. Das Geld der Investition ist also in viereinhalb Jahren wieder auf unserem Konto. Dort hätte das Geld derzeit eine Rendite von 1 Prozent erwirtschaftet. Im Beispiel teile ich zur Renditeberechnung im ersten Jahr die 7.020 Euro Gewinn (Mieteinnahmen) durch die 32.000 Euro Investition (Kaufkosten), so dass eine Rendite von 21,9 Prozent erwirtschaftet wird. Der Unterschied ist deutlich sichtbar. Ohne Risiko ist die Investition nicht, wenn ich an das Überschwemmungsgebiet denke. 

Die Rendite lässt die Augen leuchten. Aber Mieteinnahmen müssen nach Abzug diverser Ausgaben (Werbekosten, Gebäudeabschreibung, ggf. Instandhaltungskosten usw.) versteuert werden. Wenn Sie noch nicht ausgestiegen sind und Arbeitseinkommen beziehen, kann das unangenehm werden. In Abhängigkeit vom persönlichen Grenzsteuersatz führen Sie mitunter knapp die Hälfte der Mieteinnahmen an den Staat ab. 

Der Grenzsteuersatz lässt sich über diverse Rechner im Internet ermitteln. Bei einen Grenzsteuersatz von beispielsweise 40 Prozent sind bei 1.000 Euro Mieteinnahmen mindestens 400 Euro Steuern abzuführen. Durch die Steuerprogression ist auf zusätzliche Einnahmen eine höhere Steuer zu zahlen, der Grenzsteuersatz gibt diesen Wert in Prozent wieder. Ein ähnlicher Effekt tritt bei einer Renten- oder Lohnerhöhung auf. Der durchschnittliche Steuersatz steigt, je höher das Einkommen ist. Pro Euro, welcher zusätzlich verdient wird, gehen anteilig mehr Steuern ab und somit bleibt vom Mehrverdienst weniger pro Euro übrig.

Der Übertrag von Einnahmen auf die Kinder kann sich steuerlich lohnen. Diese verfügen über einen Freibetrag von derzeit (Jahr 2016) 8.652 Euro. Es besteht die Möglichkeit ein Nießbrauchrecht für die Immobilie oder die Mieteinnahmen einräumen zu lassen. Somit bleiben 8.652 Euro pro Jahr steuerfrei. Allerdings können Sie Probleme mit der Krankenversicherung bekommen. Haben Kinder Einkommen über 450 Euro pro Monat, fallen eigene Krankenversicherungsbeiträge an. Außerdem wird ein Ergänzungspfleger vom Jugendamt beziehungsweise dessen Erlaubnis zur Übertragung des Nießbrauchrechts benötigt. Sie müssen entscheiden, ob das Nießbrauchrecht notariell beurkundet werden soll. Das ist für die steuerliche Anerkennung vorteilhaft, kostet aber Geld.

Um den genannten Problemen aus dem Weg zu gehen, bietet sich der Mietkaufvertrag in Form eines Ratenkreditvertrags an. Unter Mietkauf verstehen wir den Erwerb einer Immobilie, der Kaufpreis wird über die monatliche Miete bezahlt. Nach einem definierten Zeitraum geht die Immobilie auf den Mieter per Notarvertrag über. 

Statt der Miete wird ein Ratenkreditvertrag vereinbart. Der Verkäufer gibt dem Mieter ein Darlehn über die Kaufpreissumme. Der Mieter zahlt Zinsen und Tilgung. Versteuern müssen Sie nur die Zinsen. Diese liegen beim obigen Beispiel unter Beachtung des niedrigen Zinsniveaus unter dem Sparerfreibetrag von 1.602 Euro für Eheleute. Somit lassen sich legal Steuern sparen. Der Mietkaufvertrag bringt noch einen nicht zu unterschätzenden Vorteil mit sich. Das wirtschaftliche Eigentum an der Immobilie geht sofort auf den Mieter über. Der Eigentümer ist somit vor unliebsamen Überraschungen gefeit, was Reparaturen und Instandhaltung betrifft. Da der Mieter plant, die Immobilie zu erwerben, hat er logischerweise ein gesteigertes Interesse am Erhalt der Immobilie. Überzogene Forderungen des Mieters an den Vermieter werden bei dieser Vertragsgestaltung vermieden.

Aus steuerlichen Gründen ist die gesetzliche Spekulationsfrist von zehn Jahren zu beachten. Kaufen Sie eine Immobilie und verkaufen diese nach zehn Jahren mit Gewinn, bleibt dieser Gewinn steuerfrei. Die Spekulationsfrist zählt vom Notarvertrag Kauf bis zum Notarvertrag Verkauf. Verkaufen Sie innerhalb der Spekulationsfrist, müssen Sie den Gewinn versteuern. Es sei denn, Sie sind ausgestiegen und haben kein Einkommen. Dann können Sie den Grundfreibetrag von derzeit 8.652 Euro nutzen.

Wir haben aus meiner Sicht, sowohl mit dem Haus in Griechenland als auch mit diesem Mietobjekt Schnäppchen gefunden. Im Gegensatz zu Griechenland, wo ich noch nichts Vergleichbares gesehen habe, gibt es in Deutschland Objekte, die sich lohnen und welche bezahlbar sind. 

Und falls Sie immer noch skeptisch sind, überzeugt Sie die folgende Kalkulation zu unserem Mietobjekt vielleicht. Wir haben Mieteinnahmen von 7.020 Euro pro Jahr mal zehn Jahre ergibt in Summe 70.200 Euro minus 32.000 Euro Anschaffungskosten  ergibt 38.200 Euro Gewinn. Das investierte Kapital wird in den zehn Jahren mehr als verdoppelt. Was aus unserer Sicht in jedem Fall erfreulich ist. 

Es gibt noch ein Risiko und das ist der Mieter – mit seiner Zahlungsmoral oder seiner Zahlungsfähigkeit. Zahlt er nicht, gibt es Probleme. Schauen Sie sich Ihren Mieter gut an. Prüfen Sie die Zahlungsmoral und die Bonität. Wir kommen zum zentralen Punkt des Modells Mietkauf mit Darlehensvertrag. Wer Geld hat oder seine Bonität nachweisen kann, nimmt Kredit bei der Bank auf, um Wohneigentum zu erwerben. Und wer kein Kredit bekommt? Hat Pech, nein derjenige ist unser potentieller Mieter. Es gibt genug ehrliche Menschen, denen die Bank keinen Kredit einräumt. 

Der Mietkaufvertrag als solcher ist nicht standardisiert oder an eine Form gebunden. Vorlagen finden Sie im Internet. Wichtig ist eine Rückfallklausel, falls der Mieter nicht zahlt. Üblich ist die Kündigung, wenn der Mieter drei Monate mit der Mietzahlung in Verzug ist. Es sollte vertraglich vereinbart werden, dass in diesem Fall, die bisherigen Zahlungen als Miete gelten. Der Anspruch auf Erwerb der Immobilie erlischt. Wenig Sinn macht es, den Mietkaufvertrag notariell beurkunden zu lassen. Erstens kommen Sie damit sofort in die Spekulationsfrist und müssen den Gewinn versteuern. Zweitens kostet der Notar Geld. Drittens schützt der notarielle Vertrag Sie nicht vor dem Problem, dass der Mieter nicht zahlt. 

Immobilien und deren Vermietung sind für den zukünftigen Aussteiger eine der angenehmsten Geldeinnahmequellen, denn das Geld fließt regelmäßig. Sogar die Kreditaufnahme zum Kauf einer Immobilie ist bei den derzeitigen niedrigen Zinssätzen gegebenenfalls eine Option. In Zeiten niedriger Zinsen büßt der brave Sparer ein. Die Zinsen werden von der Inflation „gefressen“. Der Kreditnehmer profitiert dagegen von der Inflation, diese „frisst“ die Kreditzinsen. Falls Sie sich für einen Kredit entscheiden, achten Sie darauf, dass die Kreditrate niedriger ist, als die Mieteinnahmen. Damit Geld für den eigenen Lebensunterhalt übrig bleibt. Gute Unternehmer nehmen Kredit auf und verdienen Geld. Es sind die erfolgreichen Investoren. Sie kalkulieren ihre Risiken.

Auch wir leben mit Risiken. Bei unserem Mietshaus sind die Risiken: das Hochwasser und  der Mieter mit seiner Bonität. In Griechenland gibt es ab und an ein Erdbeben. Wir haben eins erlebt, es aber nicht wahrgenommen. Wir fuhren mit dem Auto zu unseren griechischen Freunden. Diese standen ganz aufgelöst auf der Straße, weil die Erde gebebt hatte. Wir Nichts-Merker schauten erstaunt in die Runde. Als wir endlich das Ausmaß begriffen, dachten wir über die Risiken nach. Wir haben ein altes Steinhaus. Die Grundmauern sollen mehr als eintausend Jahre stehen, bestätigte ein Experte. Wir hoffen, dass wir ohne große Erdbeben die Zeit in den Bergen überstehen. Wissen können wir es nicht.

Ich finde Mieteinnahmen genial. Die folgenden Überlegungen sind nicht aus der Luft gegriffen. Wir sind diesen Schritt gegangen. Was halten Sie von dem folgenden Gedankengang? Wer in einem Eigenheim wohnt, kann in eine kleinere Wohnung umziehen. Das Haus können Sie vermieten. Sie finden diese Überlegung absurd. Sie möchten nicht aus dem geliebten Heim ausziehen. Bedenken Sie, in den meisten Fällen wurde die große Wohnung oder das Haus angeschafft, als die Kinder noch zu Hause waren. Jetzt wohnen die Eltern oft allein auf soundso viel Quadratmetern, die mehr oder weniger sinnvoll genutzt werden. Warum rechnen Sie diese Quadratmeter nicht mal zum Spaß in Mieteinnahmen um? Kommt eine hübsche Summe pro Monat zusammen? Können Sie davon leben? 

Lesen wir, was Hermann Hesse meint: 

“Immer wieder klammert man sich an das Liebgewonnene und meint, es sei Treue, es ist aber bloß Trägheit.“- Ende des Buch Auszugs.

Autor: Aussteigerin

Mir gehts gut. Ich habe mit 48 Jahren meinen gut dotierten Job gekündigt und bin ausgestiegen. Nun betätige ich mich als Hobby-Autorin und versuche mich seit neuestem als Bloggerin. Ich bin Diplomkauffrau und meine Leidenschaft ist die finanzielle Planung des vorzeitigen Berufsausstiegs. Ich liebe es, mich mit dem Thema Rente, den gesetzlichen Rahmenbedingungen und solchen Problemen auseinander zu setzen und ich kalkuliere und rechne gern. Ich berate meine Freunde und Bekannte und freue mich, wenn ich ihnen ein wenig helfen kann, aus dem Hamsterrad auszusteigen. Den dieses Aussteiger-Leben ist ein Leben. Punkt!

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